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お客様からよくいただくご質問についてご紹介
- Ｑ1 住宅探しの簡単な流れはどのようなものですか？
- Ｑ2 購入時の諸費用はどのくらいかかりますか？
- Ｑ3 手付金はどの程度必要ですか？
- Ｑ4 手付金とはどのようなものですか？
- Ｑ5 自己資金が少ないのですが、購入できますか？
- Ｑ6 最近転職をしましたが、住宅ローンの利用は厳しいのでしょうか？
- Ｑ7 車のローンがあります。住宅ローンを借りることはできますか？
- Ｑ8 売買契約の流れはどのようなものですか？
- Ｑ9 重要事項説明とはどのようなものですか？
- Ｑ10 売買契約のポイントは何ですか？
- Ｑ11 ローン特約とは何ですか？
- Ｑ12 希望条件の優先順位が絞れません。何か良いヒントはありますか？
- Ｑ13 建ぺい率・容積率とは？
- Ｑ14 建築条件付売地とは何ですか？
回答
- Ｑ1 住宅探しの簡単な流れはどのようなものですか？
- Ａ1 1. 住まいに対する夢・優先順位の確認・担当営業マン選び
2. 物件の現地見学
3. 資金計画の確認・引渡しまでの流れや手続きの確認
4. 物件購入の申込み・重要事項説明・契約締結
5. ローン申込・融資承認・金銭消費貸借契約（金融機関でお金を借りる契約です）
6. 残金決済・物件引渡し
7. ご入居
※購入物件の状況・種類によっても若干異なります。
詳しくは弊社アドバイザーまでご相談くださいませ。
- Ｑ2 購入時の諸費用はどのくらいかかりますか？
- Ａ2 売買代金以外にかかる諸費用として、印紙税、登録免許税、不動産取得税等の税金や、ローンを利用する場合の事務手数料、保証料、保険料など、また、仲介物件などでは仲介手数料もかかります。
一般的に売買代金の６％〜９％ほどかかりますので、予め準備が必要です。ほかにも引越し代・家具等の購入費も見込んでおいたほうがよいでしょう。
- Ｑ3 手付金はどの程度必要ですか？
- Ａ3 通常手付金は売買価格の１０％を売主に支払うケースが多いです。手付金を小額にすることは交渉次第で可能ですが、契約を解除したい時に手付金を放棄することで無条件に契約を解除することができる、という性格上、安易な契約の解除ができないよう、売主・買主双方にとって、小額の手付金は望ましくないとされています。
- Ｑ4 手付金とはどのようなものですか？
- Ａ4 売買契約書を締結する際に、買主から売主へ交付される金銭であり、売買代金の一部になります。一般的には物件の売却代金の5％から10％程度です。
手付金には一般的に、手付金を放棄することで売買契約を破棄できるという性質があり、解約手付とも呼ばれます。
1．手付金の性格
手付金には、解約手付、違約手付、証約手付という3 種類の性格があるとされていますが、実際の不動産取引では手付金は解約手付とされています。解約手付とは、売主または買主が、手付金相当額を支払うことにより、売買契約を破棄できるというものです。手付金が100 万円ならば、買主は手付金全額を放棄すれば解約できます（手付流し）。また売主は、買主へ倍額の200 万円を支払えば解約できます（手付倍返し）。
2．手付金の額
一般的には、手付金の額は、物件価格の5％から10％程度とされています。（売主が宅建業者であるときは、宅建業法39 条により手付は物件価格の20％以下に制限され、宅建業法41 条により一定の手付金保全措置を実施することが義務付けられます）
3．手付金放棄による契約解除
手付金は解約手付なので、手付金の放棄で契約を破棄できるわけですが、いつまでも破棄できるわけではありません。一般的には売買契約書において「この契約の締結から○日を経過したときは、手付金の放棄による解除ができない」と定めて、手付解除に期限をもうけています。
- Ｑ5 自己資金が少ないのですが、購入できますか？
- Ａ5 少なくとも望ましい自己資金は、物件の購入に充当する頭金と諸費用の合計、おおよそ物件価格の１０％〜２０％とされています。住宅ローンは物件価格の８０％〜９０％程度が融資額の上限となるのが一般的ですが、金融機関によっては１００％のローンや諸費用ローン等の利用ができる場合もあります。
弊社では特に住宅ローンに力を入れ、購入後のライフプランまで考えた資金計画をご提案しております、また、住宅ローンという商品は、各金融機関で審査基準が異なり、相談の持ち込み先の選定・物件選びから慎重に行わなければなりません。
その為、経験の少ない不動産営業マンと、業務経験に長けた不動産営業マンが同時に担当した場合、同じお客様でも結果が異なるといった事態が起こります。
他の不動産業者から「買えません」「ムリです」と言われたお客様が、現在でも次々と住宅ローンの審査に通り、ご購入頂いております。
審査結果等によりご期待に副えない可能性も少なからずはありますが、業者さんの言う事を鵜呑みにする前に、住宅ローンのことなら相模原Ｎｏ．１の業務経験・実績に自信を持つ日本物産に是非一度ご相談ください。驚きの結果になるかも知れません。
- Ｑ6 最近転職をしましたが、住宅ローンの利用は厳しいのでしょうか？
- Ａ6 金融機関によって審査の基準は異なりますが、勤続1 年以上が借りられる目安となります。
それより短い場合でも借りられる場合もありますので、弊社アドバイザーにご相談ください。契約前に住宅ローンの事前相談を行う事も可能です。
- Ｑ7 車のローンがあります。住宅ローンを借りることはできますか？
- Ａ7 車のローン・ショッピングのカードなどがある場合、そのローンの毎月の返済額を差し引き、住宅ローンの月々の支払いが可能かどうかの審査が行なわれます。
車などのローン残高・借入件数が多い場合には、住宅ローンの借入額に影響が出てきます。詳しくは、弊社アドバイザーにご確認ください。
- Ｑ8 売買契約の流れはどのようなものですか？
- Ａ8 物件がきまったら、まず重要事項説明を受けます。
重要事項説明は、宅建業法35 条にのっとり、売買契約締結よりも前に宅建業者が買主に対して実施するものです。
重要事項説明では、登記記録に記録された権利、建築基準法による制限、マンションの管理規約の内容などが説明されます。重要事項説明を受けた後、売主・買主・不動産会社が一堂に会し、正式に売買契約を締結します。売買契約を締結する日には、手付金の授受も行われます。
- Ｑ9 重要事項説明とはどのようなものですか？
- Ａ9 売却にかかわる宅建業者が買主に対して、売買契約より前に実施すべき説明のことです。この重要事項説明を実施するにあたっては、かならず資格を持つ宅建主任者が書面を交付して説明すべきとされています（宅建業法35 条）。
この重要事項説明で説明される項目は、登記記録に記録された権利・都市計画法・建築基準法等による制限・私道負担・ライフラインと排水・完成時の形状・金銭の授受・契約の解除・損害賠償額の予定・手付金等の保全措置などです。
- Ｑ10 売買契約のポイントは何ですか？
- Ａ10 売買契約では、金銭の授受などの契約手続の詳細がポイントになってきます。
具体的には、手付金の額、手付金放棄による解除がいつまで可能か、ローン特約の内容、買い換え特約の内容、残金決済の方法などがポイントになります。
- Ｑ11 ローン特約とは何ですか？
- Ａ11 買主がローンを利用して物件を購入する場合、金融機関が融資の申し込みを拒絶すると、買主側は残金の支払いができなくなり、買主側としては手付金を放棄して売買契約を破棄する必要に迫られます。
そこでそうした事態を回避するために、売買契約書においてローン特約をつけておきます。
売買契約書にローン特約を記載しておけば、買主は、なんら金銭負担をすることなく、ローン不成立の際には売買契約を白紙に戻すことができます。手付金も買主に返還されます。
- Ｑ12 希望条件の優先順位が絞れません。何か良いヒントはありますか？
- Ａ12 不動産には必ずメリットとデメリットがあり、優先順位はそれぞれのポイントを、お住まいになる皆様がどの様にとらえるかによって全く異なりますので、必ずしも正解があるわけではありません。
「家探しはじめの一歩」でも紹介していますが、ご家族の意見を明確にする事で、優先順位を決める事ができます。要は「ここは譲れないけど、ここはガマンできるね」をはっきりさせるという事です。
- Ｑ13 建ぺい率・容積率とは？
- Ａ13 建ぺい率は「敷地面積に対する建築面積の割合」となります。
用途地域との組み合わせで一般的に30%から80%に定められています。
ただし、角地緩和、防火地域内での耐火建築物に対する緩和などあり、実質的に「制限なし」となる場合もあります。
容積率は「敷地面積に対する延べ床面積の割合」です。容積率200%といえば、50 坪の敷地に延べ100 坪までの建物が建てられるということです。
それぞれの土地によって建築できる規模が大分変わりますので、詳しくは担当アドバイザーまでお気軽にご質問くださいませ。
- Ｑ14 建築条件付売地とは何ですか？
- Ａ14 売主または、売主の指定する建築業者と建築請負契約を結ぶことを条件として宅地の売買契約を行う土地の事です。もちろん、間取りや仕上げは自由。
いわゆるフリープランの建物が可能ですが、坪単価や標準仕様・工法等現場によっても条件が違ってきます。詳しくは担当アドバイザーまでお気軽にご相談くださいませ。
